Новости проекта ЖК «Эверест»

1 Марта 2014

Страхование ответственности застройщиков. Изменения в законе.

С 1 января 2014г. страхованию подлежат все строительные объекты желающие получить разрешение на строительство.

В январе 2013 г. вступил в силу ФЗ-294 от 30 декабря 2012 г., кардинально изменяющий правила строительного рынка путем введения либо страхования ответственности застройщика перед участниками долевого строительства, либо оформления  банковского поручительства. С нового года застройщик при регистрации договора долевого участия в Росреестре должен предъявить информацию о способе обеспечения обязательств перед дольщиками (банковская гарантия, страховой полис, свидетельство Общества Взаимного Страхования)

Что это? Рациональный путь решения проблемы обманутых дольщиков или еще одно препятствие для  того, чтобы сделать жилье доступным?

Рассмотрим основные пункты Закона:

Во-первых, по закону получить страховое возмещение будет возможно только на основании решения суда о взыскании предмета залога (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам), либо в случае банкротства застройщика. Однако из-за длительности судебных процедур рассчитывать на быстрый возврат вложенных в стройку средств не приходится.

Во-вторых, новая система страхования может столкнуться с казусами ценообразования. В отличие, например, от ОСАГО, уровень риска наступления страхового случая на рынке долевого строительства предсказать весьма сложно из-за отсутствия достоверной статистики. Между тем, ошибки, допущенные при расчете рисков и страховых тарифов, могут привести к резкому росту издержек в строительной отрасли, либо к дефициту средств для выплаты компенсаций

В-третьих, по закону, обязательному страхованию подлежат только договоры долевого участия. Иные же формы договора не подпадают под изменения в законе.

Что само по себе может мотивировать застройщиков использовать другие легальные, но более рискованные схемы реализации жилья (например, ЖСК), избавленные от страховых обременений. Не исключено, что на рынке страхования возрастет количество махинаций, связанных с созданием фиктивных страховых компаний. Как правило, такие виды мошенничества выявляются лишь, когда они начитают отказывать в выплате компенсаций по страховым случаям. К этому времени львиный объем собранных страховых взносов «оседает» на счетах подставных структур с использованием фиктивных документов. 

В-четвертых, остается открытым вопрос обеспечения сохранности страховых резервов и их размещения. Стоит заметить, что строительные компании уже аккумулируют значительные объемы средств в компенсационных фондах саморегулируемых организацией. Известные же случаи использования средств таких «копилок» целевым образом, скажем так, единичны. 

В этом законе есть очень много неясных моментов.

 

Станет ли меньше обманутых дольщиков? Как изменения в законе повлияют на конечную стоимость квадратного метра?  С этими вопросами Мы обратились к экспертам рынка недвижимости:

Андреева Елена Ярославовна , генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт».

Все эти правки, нововведения хороши, но работать будет, так же как и 214 ФЗ, от чего-то защищает, но не от затягивания сроков строительства. К примеру, если все дольщики пойдут в суд (например по причине затягивания сроков), то доказать страховой случай и получить деньги всем будет так же сложно, и это тем скорее обанкротит застройщика, даже если проблема сроков строительства была не столь  значительна.

Цена возрастет без сомнений, так как нужно учитывать тариф страховой компании. Но нужно понимать и порядок рассмотрения таких страховых случаев (вернее, отсутствие практики по этому вопросу).

Будет ли реально работать закон, зависит от страховых компаний, далеко не в последнюю очередь. А как быть с регрессивными исками строительных компаний  к застройщику. А если застройщик уже банкротится?

Прямой убыток строительных компаний? Это скажется на тарифах, практике отказов и т.д.

Если же говорить о банковской гарантии, то банк постарается привязать застройщика кредитной линией, проектным финансированием и тп. Что может поставить застройщика в зависимое положение.

 

Владимир Барабаш, представитель управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г.Уфа РБ

Как и любой новый закон, пока он не начнет работать не удастся избежать подводных камней. То, что сейчас ужесточается требования к участникам долевого строительства – это только плюс. Так как компаниями, которые давно и профессионально этим занимается не так сложно застраховать свои обязательства или вступить в общество взаимного страхования.

Закон не направлен на ужесточения условий сбора денег, он направлен на защиту интересов инвесторов и физических лиц, чтобы люди были защищены не только от злонамеренного мошенничества, но и от кризисных явлений.

Что касается повышения стоимости кв.м. в связи с введением страхования объекта  Владимир Барабаш согласен с мнением большинства экспертов рынка недвижимости. «Никакими усилиями сейчас мы не сможем удержать или понизить стоимость кв.м. нет таких экономических рычагов. Рынок настолько ненасыщен. Даже  нескольких лет не хватить, чтобы насытить рынок».  Основной проблемой высокой стоимости кв.м. респондент видит в ограниченном количестве предложений по новостройкам..

Изменения в законодательстве также приведет к тому, что с рынка исчезнут мелкие компании, с незначительным стартовым капиталом. Также как это произошло, когда появилось СРО.

 

Игорь Саиткулов, начальник отдела продаж ООО «ЖИЛСТРОЙИНВЕСТ»

Федеральным законом №214-ФЗ «О долевом строительстве..» предусмотрено 3 способа исполнения обязательств Застройщика перед Дольщиком, а именно: поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика через страховую компанию и страхование гражданской ответственности застройщика путем участия в обществе взаимного страхования. Федеральный закон устанавливает определенные требования, как к банкам, так и страховым компаниям. Например, банк должен существовать не менее 5 лет, иметь уставной капитал не менее 200 миллионов рублей и капитал не менее 1 миллиарда рублей, страховая компания должна иметь собственные средства не менее 400 миллионов рублей и уставной капитал не менее 120 миллионов.  Общество взаимного страхования должно получить лицензию на данный вид деятельности.  Обеспечение предусматривает субсидиарную ответственность застройщика и поручителя или страхователя перед дольщиком в размере цены договора включая предусмотренные законом пени и штрафы. Принятие системы страхования вкладов дольщика позволит существенно уменьшить риски долевого строительства и повысит привлекательность рынка первичного жилья.

Изменения в законе положительно скажутся на гарантиях вложений дольщиков. Хотя проблемы "обманутых" дольщиков на 100% конечно решить невозможно, но в целом принятие закона в основном эту проблему решит. Каждый из 3-х вариантов страхования долевых вкладов имеет свои достоинства и недостатки и принятие застройщиком того или иного варианта обеспечения обязательств застройщика перед дольщиком будет зависеть от конкретной ситуации, а именно взаимоотношений с банками, страховыми компаниями или возможности вступления в общество взаимного страхования.

Назад